Türk Borçlar Kanunu’nun 1. Maddesine göre sözleşme; iki tarafın karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanı ile oluşan hukuki muameledir. Sözleşme türlerine göre “taraflardan birisi veya her ikisi için borç doğuran sözleşme” ayrımı yapmak mümkündür.
Esas konumuz olan kira sözleşmeleri her iki tarafa da borç yükleyen sözleşmelerdendir. TBK 299 Hükmü kira sözleşmesini şu şekilde tanımlar: “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” Kanun bu hükmüyle kiraya verene kira konusu şeyin kullanılmasını kiracıya devretme borcu yüklerken, kiracıya ise şahsi hak olan kullanma hakkı karşılığı kararlaştırılan bedeli ödeme borcu yükler. Kira sözleşmelerinin taraflarına karşılıklı olarak yüklenen bu temel borçlar dışında kurdukları sözleşmenin içeriğine göre yüklendikleri farklı yükümlülükleri de mevcut olabilmektedir.
Türk Borçlar Kanunu kira sözleşmelerini düzenlerken sözleşmenin yapılmasını bir şarta bağlamadığı gibi kiracının kullanma hakkı olarak ödeyeceği bedeli belirleme şartı da koymamıştır. Geçerli bir kira sözleşmesi hazırlanabilmesi kanun koyucu üç temel unsur belirlemiştir. Bunlar; tarafların karşılıklı olarak anlaşmaları, bir şeyin kullanılmasının devri ve kira bedelidir. Bir şeyin kullanılmasının devri unsuru kendi içerisinde kiracıya borç yükleyen bir unsurdur. Şöyle ki; kullanma hakkı şahsi haklardan olup devri ancak kira sözleşmeleriyle mümkündür. Sözleşme süresi bittiğinde kiracı, kiralananı kiraya verene iade etmekle yükümlüdür. Sözleşme ile belirlenen sürenin geçmesi ve kiracının kiralananı iade etme yükümlülüğünü yerine getirmediği hallerde dava yoluna gidilir. Kira bedeli hususunda yukarıda belirttiğimiz gibi kira sözleşmelerinin tanımı gereği kiracı kiraya verene bir bedel ödeme borcu altına girer. Ancak şekil şartına bağlı olmayan bu sözleşmelerde bedelin belirtilmesi koşulu da aranmamaktadır. Fakat ispat bakımından yazılı olarak yapılması tavsiye edilen bu sözleşmelerde bedelin de belirtilmesi hem kiracının hem kiraya verenin haklarının muhafazası açısından önem arz etmektedir. Saydığımız bu temel unsurların var olmasıyla birlikte kira sözleşmesi kurulur.
Kira sözleşmesi denildiğinde yaygın olarak konusu konut veya çatılı iş yeri olan kira sözleşmeleri akla gelmektedir. Konut kavramından kiracının sürekli oturma amacı olması anlaşılmaktadır. Burada karıştırılan bir husus sürekli oturma amacından kasıt Türk Medeni Kanunu’nun 19. Maddesinde açıklanan yerleşim yeri (ikametgah) özelliği taşıması şart değildir. Günübirlik niteliği taşımaması açısından sürekli oturma ibaresi kullanılmıştır. Günümüzde kira sözleşmelerinin en yaygın olanı da konut kirasıdır.
Çatılı işyeri kavramını inceleyecek olursak; işyeri, ticari nitelikte bir teşebbüsün işletilmesine veya bir mesleğin icrasına özgülenmiş yerler olarak tanımlanmaktadır. İşyeri kirasından söz edilebilmek için kiralananda yapılacak faaliyetlerin gelir elde etme amaçlı yapılacak olması gerekmektedir. Çatılı kavramı, kiralanan yerin toprağa bağlı, üstü örtülü ve etrafı kapalı olması şeklinde açıklanabilir.
İlk bölümde sayılan kira sözleşmesinin üç temel unsurunun var olmasıyla birlikte sözleşme kurulmuş sayılır ve sözleşmenin kurulmasıyla her iki tarafın da belli hak ve yükümlülükleri doğar. Bunlardan özetle bahsetmek gerekirse:
KİRACININ BORÇLARI
- Kira Bedelini Ödeme Borcu: Kiracı sözleşmenin temel unsuru gereği anlaşılan bedeli başkaca bir tarihte anlaşılmadıysa her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.
- Kiralananı Özenle Kullanma Ve Komşulara Saygı Gösterme Borcu: Kiracı, kiralananı özenle kullanmalı, kiraya verenin icazeti olmadıkça kiralananın özünü etkileyecek ona zarar verecek değişiklikler ve eylemler yapmamalıdır. Kiracının bu yükümlülüğü aykırı davrandığı durumlarda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında en az 30 gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi durumunda verilen sürenin zararın giderilmesi hususunda yararsız olması veya söz konusu zararın kiraya veren ve komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
- Temizlik Ve Bakım Giderlerini Ödeme Borcu: Kiracı kiralananın olağan kullanımından doğan temizlik ve bakım giderlerini karşılamakla yükümlüdür. Kiracının kiraya verenden talep edebileceği bakım giderleri konusunda da dikkat edilmesi gereken unsur oluşan giderin kiralananın olağan kullanımından kaynaklanıp kaynaklanmadığıdır.
- Ayıpları Kiraya Verene Bildirme Borcu: Kiracı kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı, olağan kullanım dışındaki sebeplerden oluşan ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür. Aksi takdirde gecikmeden doğan zararları karşılamakla yükümlü olur.
- Ayıpların Giderilmesine Ve Kiralananın Gösterilmesine Katlanma Borcu: Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür. Kiracı, kiraya verenin belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.
KİRAYA VERENİN BORÇLARI:
- Teslim Borcu
- Vergi Ve Benzeri Yan Yükümlülüklere Katlanma Borcu
- Yan Giderlere Katlanma Borcu
- Kiraya Verenin Kiralananın Ayıplarından Sorumluluğu: Bu sorumluluk kiralananın teslim anındaki ayıpları ve sonradan ayıplı hale gelmesi hallerinde değişiklik gösterebilir. Kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. Kiralanın sonradan ayıplı hale gelmesi durumlarında kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinde belli bir oranda indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır. Kiraya veren kusuru olmadığını ispat etmediği müddetçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları tazminle yükümlüdür.
Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi:
Sürenin Geçmesi: Türk Borçlar Kanunu kira sözleşmelerini süresi bakımından belirli süreli ve belirsiz süreli olmak üzere ikiye ayırmıştır. Kira sözleşmesinin süresinin geçmesi sebebiyle sona ermesi ancak belirli süreli sözleşmelere mahsustur. Kira süresi kavramı TBK md 300’de açıklanmıştır. Buna göre; “ Kira sözleşmesi, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.” Belirli süreli kira sözleşmeleri sürenin bitimiyle kendiliğinden sona erer. Ancak tarafların örtülü olarak sözleşmeyi sürdürmeleri halinde (sözleşme bitim tarihinde mevcut kira bedelini yasal zam oranında arttırarak kiraya verene gönderen kiracı ve bunun üzerine aksi bir bildirim yapmayan kiraya veren, yine sözleşme bitim tarihinden sonra kullanma hakkını sürdüren kiracı ve itiraz etmeyen kiraya veren sözleşmeyi örtülü olarak sürdürmüş sayılır), aksi kararlaştırılmadıkça kira sözleşmesi birer yıl için yenilenmiş sayılır. Yenilenen kira sözleşmesi yasal bildirim süresine uyularak her kira yılının sonu için feshedilebilir.
Fesih Bildirimi: Tarafların karşılıklı ve açık irade beyanlarıyla sözleşmeye süre tayin etmemeleri veya belirlenen sürenin sonunda örtülü rıza ile sözleşmenin yenilenmesi durumlarında sözleşme belirsiz süreli sözleşme haline gelir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde sözleşmenin sona ermesinin fesih yoluyla gerçekleşmesi mümkündür. TBK, taraflara kira sözleşmesinin bildirim sürelerine uyulması şartıyla fesih yoluyla sözleşmeyi feshetme imkanı vermiştir. Fesih dürüstlük kurallarına aykırı ve uygun olmayan zamanda yapılamaz.
Olağanüstü Fesih: Kiracının iflası, kiracının ölümü, önemli sebepler ve tahliye davası yoluyla fesih olağanüstü fesih sebepleridir. Kanun koyucu önemli sebepleri taraflardan birinin kira ilişkisini çıkmaza sokacak davranışlarda bulunması ve bu davranışlardan sebep yapılan ihtara rağmen uygunsuz davranışları sürdürmesi olarak belirlemiştir. Her olayın mahiyetine göre değerlendirilir. Sözleşmeyi önemli sebepleri gerekçe göstererek feshetmek isteyen taraf yasal bildirim sürelerine uymakla yükümlüdür.
Tahliye Davası Ve Hukuki Niteliği
Tahliye, kira ilişkisinin dava yoluyla sona ermesidir. Günümüz koşullarında kira sözleşmelerinin sona ermesinde yaşanan uyuşmazlıklar sebebiyle tahliye davası açma sık başvurulan bir fesih yolu haline gelmiştir. Bu sona erme biçiminde kiracının yararı göz önünde tutulurken kiraya verenin mülkiyet hakkının sınırlarının aşılmamasına da dikkat edilmiştir. Kanunda belirli tahliye sebepleri sayılmıştır. Sayılan sebepler genişletilemez ve değiştirilemez niteliktedir.
Tahliye Sebepleri:
- Kiraya verenin veya yeni malikin ihtiyacı: İhtiyaç sebebiyle tahliye yoluna gidilebilmesi için kiralanana kiraya verenin kendisinin, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerden birinin gerçek ve samimi ihtiyacı olması gerekmektedir.
- Yeniden imar ve inşa: Bu yolla tahliye yoluna gidilebilmesi için kiralananın yıktırılıp yeniden inşa edilmesi, kiralananın esaslı onarımı, yapılacak bu işlerin gerekli olması ve inşaat sırasında kiralananın kullanımının imkansız olması gerekmektedir.
- Yazılı tahliye taahhüdü: Kimi durumlarda kiracı, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağına dair kiraya verene yazılı bildirimde bulunabilir. Yazılı tahliye taahhüdü olarak adlandırılan bu taahhütname ile tahliyenin mümkün olabilmesi için taahhütün yazılı olarak yapılması gerekmektedir. Kiraya verenin taahhüt edilen sürede kiralananı boşaltmayan kiracıya karşı sürenin başlamasından itibaren 1 ay içinde dava açması gerekmektedir.
- İki haklı ihtar nedeniyle tahliye: İki haklı ihtar aynı kira yılı içinde yapılmış, haklı ve yazılı olmalıdır. İhtarın haklı olabilmesi için kiranın muaccel olması ve ihtarın da muacceliyetten sonra gönderilmesi gerekmektedir.
Bu makale genel bilgi sağlama amacı taşıdığından, hukuki konularda kesin karar vermeden önce bir hukuk uzmanına danışmanız önemlidir. Hukuki durumlar zaman içinde değişebilir ve detaylar dava özelliğine göre farklılık gösterebilir.
https://www.mevzuat.gov.tr/
www.anayasa.gov.tr
https://karararama.yargitay.gov.tr/
Saygılarımla
Av. Cihangir KOZANOĞLU